CPCV - O que é?

Para que serve?

Contrato de promessa compra e venda

Imagem de Vmamic por Pixabay

O que é o CPCV?

CPCV é a sigla que define o Contrato de Promessa Compra e Venda.

Trata-se de um contrato celebrado entre o vendedor e o comprador de um imóvel ou terreno. Sendo a sua principal função garantir que o bem envolvido será mantido até à escritura para as partes envolvidas no CPCV.

Este contrato é opcional. É elaborado de livre vontade pelo indivíduo que promete vender (promitente-vendedor) e pelo indivíduo que promete comprar o imóvel (promitente-comprador) com um valor definido numa determinada data.

O CPCV quando formalizado tem poder legal para certificar que o direito das partes envolvidas envolvida são cumpridas.

Quando devo fazer um CPCV?

A função principal é garantir que o interesse das partes seja salvaguardado. No caso do comprador irá assegurar que o imóvel não é vendido a outro interessado, assim, deve assinar o CPCV quando não quiser correr o risco de perder a casa que pretende comprar para uma outra pessoa ou empresa interessada no mesmo imóvel.

No caso do vendedor, quando este quer garantir a venda do imóvel num determinado período de tempo.

Exemplos:

Quando o comprador necessita de crédito habitação para poder comprar o imóvel - permite garantir o imóvel enquanto a decisão de crédito não chega. Aqui recomenda-se a inclusão de uma cláusula bancária para que não saia prejudicado em caso de recusa do crédito ou demora na aprovação do mesmo;
Em situações em que o imóvel ainda está em construção ou ainda não dispõe de licença de habitação - Mais uma vez cria um vínculo entre o promitente-comprador e o promitente-vendedor para que o negócio se faça entre as partes envolvidas;
Quando aguarda a venda de um outro imóvel - dá-lhe o tempo necessário para que a venda do outro imóvel ocorra sem perder o negócio da nova casa.

Onde fazer o CPCV?

Este documento é uma ferramenta jurídica pelo que deve ser redigida e/ou revista por um profissional (advogado/solicitador/notário) por forma a garantir que no seu teor estão todos os requisitos legais necessários para salvaguardar quer o promitente-vendedor, quer o promitente-comprador em caso de incumprimento.

Relativamente às assinaturas:

Deverá ser assinado pelas partes;
No que toca ao reconhecimento presencial das assinaturas, este é opcional, porém caso dispensem do reconhecimento, esta intenção deverá estar expressa no CPCV. Não podendo também alegar essa dispensa como motivo para invocar a nulidade do contrato.

CPCV - O que deve conter?

A redação do Contrato Promessa Compra e Venda apresenta alguns requisitos essenciais para que possa cumprir o seu propósito legal.

Identificar quem são as partes envolvidas ( promitente comprador e promitente vendedor), incluindo os dados de identificação constantes no cartão de cidadão sem esquecer do NIF ( Número de Identificação Fiscal). Se os compradores forem casados, o regime de casamento deverá ser mencionado. No caso das empresas, a identificação deverá ser fiel á certidão comercial devidamente atualizada;

Identificar o imóvel ou terreno que está a ser vendido. Essa identificação deve estar de acordo com a sua inscrição matricial (conforme caderneta predial) e descrição na certidão predial. Não esquecendo áreas afetas como garagem ou arrecadação;

Inscrição do Nr da licença de habitabilidade emitida pela Câmara Municipal (colocar em anexo cópia da licença). Em situações em que este documento ainda não foi emitido, há que mencionar o prazo previsto para a obtenção do documento comprovado com a cópia do pedido da licença carimbado pela Câmara Municipal;

Preço - O valor da transação deve estar clara no contrato CPCV assim como a forma e tempo de liquidação. Ou seja, qual o valor pago a título de sinal (como e quando foi pago (havendo lugar a declaração de quitação), o valor remanescente quando e como será pago ( exemplo: se por tranches, quais as datas em que vão ocorrer estes pagamentos e se é pago por cheque ou transferência) ;

Incluir cláusula exclusiva, no qual o promitente vendedor declara vender o imóvel livre de ónus e encargos, salvaguardando assim o promitente comprador de vir a ter de responder por dívidas ou encargos do atual proprietário do imóvel;

Em situações de registo de hipoteca bancário no imóvel, deverá ser mencionado no contrato que o distrate da hipoteca e custos associados são a cargo do vendedor;

A data da realização da escritura de compra e venda ou prazo estimado para a realização da mesma;
Quais as sanções a aplicar em caso de incumprimento do prazo / data para a realização da escritura.

CPCV não foi cumprido! E agora?

Em caso de incumprimento do contrato de promessa compra e venda, a lei prevê que a parte lesada seja indemnizada. O valor de sinal está associado à indemnização prevista. Contudo, a lei também prevê a execução específica desde que seja devidamente inscrita no CPCV.

Valor de Sinal - este valor é acordado pela partes e corresponde uma percentagem do valor da compra (entre 10% a 30%). Normalmente é entregue pelo promitente vendedor ao promitente comprador no dia em que assinam o CPCV. Porém há de sublinhar que nem sempre há pagamento de sinal.
De acordo com o Código Civil (artº 442º) o sinal é utilizado como forma de indemnização em caso de incumprimento:
- Se o incumprimento for causado pelo promitente comprador, este perde o dinheiro que entregou a título de sinal;
- Se por outro lado a causa do incumprimento é da responsabilidade do promitente vendedor, este terá que pagar o dobro do sinal ao comprador.
"Execução específica" - Esta é uma alternativa à indemnização prevista no ponto anterior, mas para que surta efeito tem de ser explicitamente inscrita no CPCV. Neste caso, recorrendo ao previsto no artigo 830º do Código Civil, a parte lesada pode recorrer à barra do tribunal para pedir execução específica com o intuito de conseguir o cumprimento do pressuposto no CPCV. Por exemplo: Fazer com que o vendedor venda o imóvel conforme estipulado pelo contrato de promessa compra e venda. Nos casos em que o bem já não exista (tenha sido vendido a um terceiro), tem direito a uma indemnização em dinheiro.