Vai assinar o CPCV enquanto promitente comprador?

Tudo o que precisa saber antes de assinar o CPCV

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No seguimento do nosso artigo sobre o CPCV, considerámos interessante fazer um outro artigo considerando alguns cuidados específicos que o promitente comprador deve assegurar antes de assinar o contrato de promessa compra e venda.

Acerca do imóvel que vai comprar

Comprar uma casa, é um grande investimento e como tal é importante que tudo esteja em ordem com o imóvel em si e com tudo o que está relacionado com ele;

A leitura atenta da documentação atualizada do imóvel é indispensável. Vai permitir conhecer a história do imóvel que irá comprar e a situação fiscal do mesmo. Peça, então, antes da assinatura do CPCV os seguintes documentos: Certidão Permanente, Caderneta Predial, a licença de utilização (caso não esteja averbada na Certidão Predial), o certificado energético e as atas mais recentes do condomínio.
- A caderneta e a certidão permanente permite ver se a tipologia da casa está de acordo com a realidade, se a afetação corresponde com o estado do imóvel, de existe histórico de penhoras ou hipotecas atuais e/ou antigas por distratar;
- As atas do condomínio permite ter acesso a possíveis dívidas do atual condómino e se há perspetivas de obras num curto espaço de tempo e que impacto terá nas suas contas;
- Tente apurar se o pagamento do IMI está em dia.
Tendo em conta os pontos anteriores, considere a inclusão de uma cláusula declarativa em que o promitente vendedor declara que não existem à data nem existirão futuramente ( até à data indicativa para a realização da escrituras), dívidas relativas ao IMI, condomínio ou outras despesas relacionadas com o imóvel.

Vai recorrer a crédito hipotecário para a compra do imóvel?

O facto de depender de uma aprovação bancária para a compra da sua casa faz com que tenha de ter em contas alguns pontos para que não saia a perder num CPCV.

Tenha presente o tempo que o banco vai levar para a aprovação do seu pedido de crédito e trâmites legais para assegurar a escritura. Nem sempre a resposta bancária é tão célere quanto gostaríamos. Desta forma, salvaguarde que o tempo definido no CPCV para realização da escritura encaixa todo o processo de aprovação bancária e libertação de fundos, ou, considere uma extensão do prazo para que o banco possa assegurar todo o processo de concessão de crédito hipotecário;
Se a compra do imóvel depende 100% da aprovação do crédito, prepare-se para uma possível recusa do mesmo. Não obstante no considerado na lei, o promitente-vendedor e o promitente comprador podem celebrar de forma diferente. Para isso, negoceie que o vendedor do imóvel aceite a devolução do sinal recebido, numa situação de recusa bancária ao seu pedido de financiamento. Sublinho que esta contrapartida deverá estar escrita no CPCV. Caso seja necessário um comprovativo, solicite ao seu banco uma carta de recusa para comprovar a situação.

Documentação do Imóvel e o pedido de crédito bancário

É do interesse do promitente-comprador a compra de um imóvel com toda a documentação atualizada e dentro dos parâmetros legais. Assim, garanta a inclusão de uma cláusula que afeta ao promitente-vendedor a responsabilidade da obtenção de documentos atualizados e legais, assim como os procedimentos necessários para a sua obtenção. Muitas vezes são necessárias atualizações de documentos junto das seguintes entidades: Conservatória do Registo Predial, Autoridade Tributária, Câmara Municipal ou outra entidade que acarretam custos. Certifique-se que estes custos são suportados pelo vendedor.

Sempre que existe a intervenção de uma entidade financiadora é normal que haja um rigor maior na análise da documentação do imóvel, uma vez que o banco será o credor hipotecário do mesmo e exige que tudo esteja em conformidade com o mesmo. Assim, poderão surgir situações como:
- divergência de áreas (caderneta com uma área e certidão permanente com outra);
- pode o vendedor ter construído alguma divisão que não esteja refletida na caderneta e certidão permanente;
- a afetação do imóvel não estar em conformidade com os requisitos do tipo de crédito que está a pedir (ex está a pedir um crédito habitação para habitação própria e permanente e na documentação o imóvel está com uma afetação comercial);
- em caso de heranças, a documentação do imóvel pode ainda não estar atualizado por forma a que os herdeiros possam validar a sua venda;
- entre outras
Todas estas situações têm de ser corrigidas e por via disso seja necessário mais tempo até que tudo esteja em conformidade para a escritura. Considere possíveis imprevistos no processo.

Garanta que o imóvel será seu!

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Não são poucas as vezes que ouvimos histórias em que o contado de CPCV não é respeitado e o promitente-vendedor desiste da venda do imóvel. Causando um enorme problema ao comprador que vê deitado por terra a compra da sua casa de sonho.

Embora a lei preveja a devolução do sinal em dobro, nem sempre esta solução atenua os danos causados ao promitente-comprador.

Considerando que quer salvaguardar que o imóvel será seu, considere a inclusão das seguintes cláusulas no seu CPCV:

Execução específica - está considerada no Código Civil - artigo 830º. Esta hipótese tem de estar inequivocamente inscrita no contrato de CPCV para ter validade legal. Permite que a parte lesada, quando não satisfeita com a devolução do sinal, recorra ao tribunal para solicitar a execução específica do CPCV com o objetivo de garantir a realização coerciva das obrigações pela parte faltosa.
Numa situação em que o imóvel já tenha sido vendido, prevê-se uma indemnização em dinheiro.

Contrato com Eficácia Real - permite que o contrato gere efeito não só para os assinantes do CPCV, mas também para um terceiro que não fez parte do contrato de promessa de compra e venda do imóvel. Este reforço de garantia chama-se "Eficácia real".
A inclusão desta cláusula no CPCV salvaguarda situações em que haja o risco do imóvel ser vendido a outra pessoa no período de tempo entre a assinatura do CPCV e a celebração da escritura. Este direito fica associado ao imóvel, não fazendo distinção de quem seja o proprietário à data da formalização da escritura.

Atenção: Em ambas as situações acima referidas requerer a sua inscrição no CPCV, reconhecimento das assinaturas presenciais e o contrato reconhecido.

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